随着房地产市场供求关系发生重大变化，为切实保障购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，12月22日，北京市住建委会同市住房资金中心、人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、市高院对现行政策进行了修订，形成了《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》（以下简称“《办法》”），向社会公开征求意见。
据了解，新修订的《办法》从监管实践出发，将原来的监管主体由银行调整为政府，强化了住建部门对预售资金的监管责任，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。
强化属地责任
从职责分工来看，新修订的《办法》将监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，强化了属地住建部门对预售资金的监管责任。
根据《办法》，北京市住建委将负责指导协调各区、各部门开展预售资金监管工作。各区住房城乡建设主管部门（含房管部门）负责指导、监督、检查本行政区域内商品房预售资金监管工作的具体实施，承担预售资金用款审核工作。
同时，北京市还引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
《办法》针对新的监管原则和市住房资金中心负责具体监管的业务模式，重新进行了制度设计，调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下，在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板，在强化监管的同时，尽可能便利购房人和企业操作。
据了解，市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，将负责商品房预售资金监管账户，主要包括开设监管账户、系统建设运维、入账归集标识、用款初审支付、资金统计分析等。
同时，中国人民银行北京市分行负责指导承办银行办理预售资金专用存管账户的开立、变更和撤销业务；
国家金融监督管理总局北京监管局负责对承办银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查；
北京市高级人民法院负责监督指导本市各中级人民法院、各基层人民法院、各专门法院规范人民法院保全执行行为，华林优配确保商品房预售资金用于项目建设。
严格支取管理
在资金入账方面，此次发布的《办法》规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金，包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等，应全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识。
在资金支取方面，《办法》明确支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。
二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。
同时，北京市在预售资金监管上还增设资金应急支取通道。《办法》规定，当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。
据了解，本次《办法》公开征集意见时间为2023年12月22日至2024年1月22日。
北京市住建委相关负责人表示，《办法》征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，北京市此次对于《办法》的修订，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，本次北京市强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。
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